在经历了一个漫长而炎热的夏季，抵押贷款利率不断攀升之后，10月份房地产市场迎来了一个早期的冬天。美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，9月份，经季节性因素调整后的成屋销售年率为396万笔，同比大幅下降15%。这是自2010年以来13年来的最低水平，当时世界经济，特别是美国房地产市场正在努力摆脱金融危机。
房屋交易量持续下降的原因包括抵押贷款利率飙升(本周刚刚达到8%，创21世纪新高)、低库存水平和房价持续上涨。换句话说，没有足够的房子可以买，钱也不便宜了，而且待售的房子对大多数购房者来说太贵了。
事实上，据Case-Shiller全美房价指数(Case-Shiller U.S. National Home Price Index)显示，成屋销售价格突破了30.6万美元，较年初上涨了5%。
NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中称:"就像今年以来的情况一样，有限的库存和较低的住房负担能力继续阻碍房屋销售。"“鉴于通胀疲软和就业增长乏力，美联储根本无法继续加息。”美联储今年已经多次加息，主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)坚持“在更长时间内加息”的立场。
住房库存水平的下降也导致了住房交易的下降。NAR的数据显示，住房库存较去年同期下降了8.1%。一些房地产专家和经济学家认为，现在的住房负担能力甚至比2008年还要糟糕，当时美国房地产市场的破坏性低迷引发了多米诺骨牌效应，导致了大金融危机，这场危机定义了整整十年的经济，从某种程度上说，也定义了我们目前的困境。
2010年，也就是上一次现房销售如此低迷的时候，全球经济正处于生命的支撑之下，美联储将利率降至零，以重振萎靡不振的经济——这助长了“所有资产的泡沫”，在此过程中，各种资产都出现了膨胀，尤其是住房。零利率制度一直持续到40年来最高的通货膨胀令许多经济学家感到惊讶，并促使一系列大规模的加息，把我们带到了曾经不可想象的8%的抵押贷款。
一些旁观者看到了即将发生的事情，例如，Zillow在5月份警告说，如果债务上限僵局无法解决，美国违约，房地产将进入“深度冻结”，因为这将使抵押贷款利率上升到8%。当然，违约被避免了，但现在我们已经达到了8%的抵押贷款利率。但这与2008年或2010年不同。是时候来上上世纪80年代的历史课了。
回到80年代的未来
今天的房地产市场与80年代的不一样，但也很接近。正如美国银行研究部经济学家杰西·帕克和First American首席经济学家马克·弗莱明最近指出的那样，在很多方面，千禧一代正被迫追随他们婴儿潮一代父母的住房之路，因为他们面临着一个冻结的、难以负担的、利率不断上升的市场。
从本质上讲，千禧一代是几乎同时进入购房年龄的庞大一代，就像他们在上世纪80年代婴儿潮时期出生的父母一样。正如Redfin所说，他们是“购房蛋糕”中“最大的一块”，在过去几年里，他们购买了大约60%的抵押贷款房屋。
此外，为对抗通胀而提高利率的做法与上世纪80年代惊人地相似。当时，美联储主席保罗•沃尔克(Paul Volcker)通过大幅加息来对抗通胀，到1981年底，30年期固定抵押贷款的平均利率达到了18%左右的峰值。听起来是不是很熟悉?现任美联储主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)为现代最激进的全球加息定下了基调。在适当的时候，本周抵押贷款利率达到了8%，是20多年来的最高水平。
考虑到所有因素，房屋销售活动也从1978年到1982年大幅下降。政策发展与研究办公室(Office of Policy Development and Research)的数据显示，同期成屋销售下降了50%。《财富》(Fortune) 500强金融服务公司First American本周发布的一份报告显示，虽然自本世纪头十年以来，我们从未见过房屋销售活动水平如此之低，但房地产市场更接近于上世纪80年代的情况。
“今天的房地产市场与2000年代中期的房地产市场完全不同，”第一美国公司的弗莱明在周二的一份题为《1980年代的房地产市场》的报告中写道。“今天的房地产市场并没有过度建设，也不是由宽松的贷款标准、次级抵押贷款或高杠杆的房主推动的。”
虽然今天的一些经济因素比全球金融危机期间更为强劲，但住房负担能力无疑更差了。
高盛(Goldman Sachs)董事总经理罗杰•阿什沃斯(Roger Ashworth)在上周发布的一份信贷策略研究报告中写道:“尽管房地产和更普遍的消费基本面如今要好得多，但增量买家的负担能力比2006年危机前的峰值还要差。”
他对近期房价下跌不抱希望:“如果没有对整体经济造成负面冲击，导致市场上房屋供应过剩或失业率上升，我们仍然预计房价将以缓慢的速度上涨。”事实上，他预测，到今年年底，房价将上涨1.8%，到2024年底，房价将上涨3.5%。
看看最近的房屋库存数据，这个问题就更加明显了。根据Realtor.com的数据，在2018年9月至2023年9月期间，市场上的平均房屋数量下降了60%，降至不到70万套活跃房源。
房地美首席经济学家Sam Khater在9月29日发布的一份声明中说:“与千禧年之交不同，今天的房价与抵押贷款利率一起上涨，主要是由于低库存。”“这些不利因素导致买家和卖家都在等待更好的环境。”
但随着房屋销售交易处于过去13年来的最低水平，再加上8%的世纪最高抵押贷款利率，许多房地产专家和经济学家并不指望负担能力的限制会很快缓解。
由于担心失去较低的利率，现在的房主不愿将他们的房子投放市场，最终导致了糟糕的库存水平——使越来越少的房产转手。First American副首席经济学家Odeta Kushi此前曾对《财富》杂志(Fortune)表示，事实上，超过90%的现房房主的抵押贷款利率都低于6%。
“这些房主没有出售房屋的经济动机，”Kushi说。“负担能力的降低和更强的利率锁定效应共同抑制了房屋销售，因为你买不起非卖品，即使你买得起。”
本文最初发表于《财富》网站
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希望本篇文章《成屋销售降至大萧条水平，房地产市场寒冬提前来临，深度冻结隐现》能对你有所帮助！
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